Metode Pengukuran Kemajuan Pekerjaan

Pengukuran kemajuan pekerjaan merupakan sebuah kegiatan untuk mengukur, mengoordinasikan, dan menjelaskan kegiatan-kegiatan apa saja yang telah dikerjakan dalam sebuah proyek.

www.asrmllc.com

Tahapan pengukuran ini akan digunakan sebagai acuan dalam menerima pembayaran dari owner. Selain itu juga dapat dijadikan penilaian apakah proyek tersebut mengalami keterlambatan.

Terdapat beberapa metoda dalam pengukuran kemajuan pekerjaan:

• Units Completed
• Incremental Milestone
• Start/Finish
• Supervisor Opinion
• Cost Ratio
• Weighted or Equivalent Units

Units Completed

Untuk kegiatan yang bersifat repetitif atau berulang. Kegiatan semacam ini mudah diukur kemajuan pekerjaannya. Biasanya pekerjaan yang berulang ini memiliki kesamaan dalam lamanya durasi pekerjaan atau volume material.

Incremental Milestone

Metode ini juga dikenal sebagai metode tahapan dan digunakan pada kegiatan yang memerlukan tahapan-tahapan yang prosedural dalam penyelesaiannya. Pada metode ini, setiap tahapan kegiatan diberikan bobot dalam persentase yang sesuai.

Dengan ini, kemajuan pekerjaan proyek dapat diukur menurut tahapan pekerjaan konstruksi yang telah diselesaikan.

Start/Finish

Metode ini hanya untuk kegiatan yang dapat dilihat point awal dan point akhirnya dan tidak dapat diukur di bagian pertengahan.

Contohnya adalah seperti pengujian pembebanan atau pembersihan suatu peralatan.

Dengan kata lain, metode ini digunakan untuk kegiatan yang sulit untuk ditentukan kemajuan pelaksanaannya, Start/Finish dinyatakan dalam persentase 0% atau 100%

Supervisor Opinion

Metode ini biasanya digunakan untuk pekerjaan yang dapat dilihat dengan pendekatan persepsi kemajuan pekerjaannya. Supervisor atau Pengawas menentukan dengan persepsinya sendiri sudah sejauh manakah suatu pekerjaan dilakukan, biasanya hanya untuk pekerjaan-pekerjaan minor.

Contohnya adalah pekerjaan pengecatan.

Cost Ratio

Metode ini dipakai untuk kegiatan yang memerlukan durasi yang panjang dalam penyelesaiannya. Pengukuran kemajuan pekerjaan ditentukan berdasarkan durasi yang telah berjalan. Cost Ratio dapat dihitung dengan rumus:

Weighted or Equivalent Units

Metode ini seringkali digunakan dalam kegiatan yang kompleks. Kegiatan pekerjaan yang diukur biasanya memiliki waktu penyelesaian yang lama serta memiliki sub-sub pekerjaan. Untuk pengukuran akan diberikan bobot-bobot nilai dalam setiap pekerjaan.

Contohnya adalah pekerjaan struktur baja. Setiap pekerjaan yang telah selesai akan dikonversikan kedalam berat (ton) per berat (ton) total yang akan dibangun, yang kemudian akan dikonversikan kedalam persentase.

Fungsi dan Jenis Kontrak Konstruksi

Kontrak Konstruksi adalah suatu keterikatan hubungan antara owner dengan penyedia jasa konstruksi atau kontraktor yang tertulis dalam suatu dokumen kontrak. Pada dokumen kontrak ini akan terdefinisi hak dan kewajiban masing-masing pihak.

www.francineward.com

Secara umum, fungsi dari Kontrak Konstruksi adalah sebagai berikut.

• Sebagai tanda legal untuk para pihak-pihak yang terlibat dalam melakukan kewajibannya masing-masing
• Menentukan jenis-jenis kegiatan pekerjaan serta prosedur yang digunakan 
• Menentukan spesifikasi standar serta kualitas material/tenaga kerja/peralatan.
• Mendefinisikan resiko-resiko serta penanggulangannya

Jenis-jenis Kontrak Konstruksi

• Unit Price Contract
• Cost-Plus Contract
• Lump Sum Contract

Penentuan jenis kontrak konstruksi akan ditentukan berdasarkan sifat proyek dan kebutuhan owner

Unit Price Contract

Jenis kontrak ini menentukan harga satuan untuk setiap pekerjaan yang ada. Seluruh harga satuan untuk berbagai jenis pekerjaan ditentukan sebelum mulainya proses konstruksi.

Owner terlebih dahulu mengestimasi jumlah unit yang diperlukan untuk setiap elemen pekerjaan. Kontraktor hanya akan menentukan harga lelang dalam satuan unit untuk berbagai item pekerjaan, mencakup material dan peralatan.

Jenis kontrak ini biasanya digunakan untuk jenis proyek yang sulit untuk menentukan jumlah kebutuhan material yang diperlukan, atau memiliki akurasi yang rendah dalam penentuan materialnya. Sehingga biaya proyek yang sebenarnya hanya akan diketahui apabila proyek telah selesai dibangun.

Renegoisasi harga per satuan unit dapat dilakukan apabila estimasi jumlah unit awal tidak sama dengan kondisi aktual setelah proyek selesai. Benefit bagi pihak kontraktor sudah dimasukan dalam harga satuan.

Cost-Plus Contract

Pada Cost-Plus Contract, biaya yang dikeluarkan oleh kontraktor selama pembangunan proyek akan diganti oleh owner termasuk biaya overhead.

Keuntungan atau profit untuk kontraktor yang telah menyediakan jasanya juga akan diberikan oleh owner sesuai kesepakatan.

Kontrak jenis ini biasanya dipakai saat biaya aktual proyek sulit diestimasikan, digunakan untuk proyek swasta serta tidak ada pelelangan.

Lump Sump Contract

Jenis kontrak ini paling sering digunakan. Lump Sum Contract juga seringkali disebut dengan fixed-price, dimana nilai kontrak sudah final dan tidak dapat diubah.

Waktu penyelesaian proyek sudah ditentukan dan tidak diperbolehkan ada pekerjaan tambah kurang.
Oleh karena itu, estimator dari pihak konstruksi harus benar-benar profesional.

Namun, apabila memang perlu melakukan perubahan, kontraktor perlu negoisasi kembali dengan owner dan akan diatur dalam kontrak yang baru apabila owner menyetujui.

Jenis kontrak ini beresiko bagi kontraktor karena dapat mengalami kerugian apabila terjadi kendala. Pembayaran akan dilakukan setiap persentase kemajuan proyek.

Metoda Pemilihan Kontraktor Utama

Setalah proyek selesai di rancang oleh konsultan, maka tahap berikutnya adalah tahap konstruksi. Namun, perlu untuk membuat tim konstruksi terlebih dahulu sebelum memulai tahap konstruksi.

Tim ini terdiri dari:

• Owner/Wakil Owner/Construction Manager
• Kontraktor
• Pengawas
• Agen Pemerintah
• Subkontraktor
• Supplier

Proses Pengadaan Jasa Konstruksi memiliki tahap kualifikasi. Kualifikasi diperlukan untuk menilai kesanggupan suatu perusahaan kontraktor untuk melaksanakan pembangunan yang sesuai standar pada proyek yang akan dibangun.

Dalam hal ini kualifikasi dapat berupa penilaian pada aspek pengalaman, kelengkapan peralatan, sumber daya, metoda kerja, dana, dll.

Dreamstime

Berikut adalah beberapa metoda pemilihan kontraktor:

Metoda Lelang Umum (Kompetitif)

1. Pemberitahuan tentang suatu proyek yang akan dibangun
2. Pendaftaran untuk mengikuti pelelangan
3. Penjelasan tentang proyek tersebut atau Aanwijzing
4. Pembuatan dokumen lelang oleh kontraktor
5. Penyerahan dokumen lelang dan penawaran
6. Evaluasi dokumen dan kualifikasi
7. Penetapan beberapa calon kontraktor terpilih (berdasarkan harga terendah yang lolos kualifikasi)
8. Wawancara antara owner dengan calon kontraktor terpilih
9. Penetapan kontraktor terpilih

Metoda Pemilihan Langsung (Kompetitif dan Negoisasi)

1. Undangan secara langsung kepada beberapa calon kontraktor
2. Penjelasan tentang proyek atau Aanwijzing
3. Pembuatan dokumen lelang oleh kontraktor
4. Penyerahan dokumen lelang dan penawaran
5. Evaluasi dokumen
6. Negoisasi antara owner dengan calon kontraktor
7. Penetapan kontraktor terpilih

Metoda Penunjukan Langsung (Non-kompetitif)

1. Undangan secara langsung kepada satu calon kontraktor
2. Penjelasan tentang proyek atau Aanwijzing
3. Pembuatan dokumen lelang oleh kontraktor
4. Penyerahan dokumen lelang dan penawaran
5. Negoisasi antara owner dengan calon kontraktor
6. Penetapan kontraktor

Metoda pemilihan ini dapat dilakukan secara online (e-Procurement) untuk mengurangi KKN serta memberikan transparansi. Selain itu prosesnya juga cepat, memperpendek jalur, dan mengurangi biaya lainnya.

Teknik Penjadwalan Proyek

Penjadwalan proyek memegang peranan penting dalam keberlangsungan proyek konstruksi. Tahapan-tahapan kegiatan dalam konstruksi perlu disortir dan dijadwal sedemikian sehingga proyek konstruksi dapat berjalan dengan lancar, tepat waktu, dan ekonomis.

Secara umum, fungsi dari penjadwalan proyek konstruksi adalah sebagai berikut:

• Mengatur waktu penyelesaian proyek se-efisien mungkin
• Mendeskripsikan urutan tahapan-tahapan kegiatan pekerjaan konstruksi
• Mengatur pendistribusian sumber daya tenaga kerja, alat, dan material
• Melihat kemajuan proses proyek konstruksi
• Mengevaluasi dan mengatur jadwal kembali apabila terjadi kendala di lapangan 
• Sebagai acuan dalam penerimaan pembayaran dari owner

Contoh kegiatan pekerjaan konstruksi adalah seperti pemasangan bekisting elemen struktur, pembesian, dan kemudian pengecoran. Semua hal tersebut perlu dijadwalkan agar menghasilkan produk yang sesuai standar.

Dalam melakukan penjadwalan proyek konstruksi, teknik yang biasa dipakai adalah :

Bar Chart/Gantt Chart

Bar Chart menggambarkan lamanya durasi pekerjaan-pekerjaan yang direpresentasikan dengan batangan horizontal (bar). Setiap batang (bar) pada bar chart menjelaskan kapan suatu kegiatan dimulai dan kapan suatu kegiatan selesai. 

Keunggulan:

• Mudah dimengerti dan dipahami
• Dapat dengan mudah dilakukan penyesuaian apabila terjadi kendala

Kelemahan:

• Tidak adanya penjelasan hubungan antara suatu kegiatan dengan kegiatan lain secara spesifik
• Sulit diaplikasikan pada proyek berskala besar dan kompleks

Metode Bar Chart ini seringkali digabungkan dengan Metode Kurva S. Kurva S yang diterapkan pada Bar Chart akan memberikan informasi tentang pembiayaan sesuai dengan bobot pekerjaan yang telah diselesaikan. 

Panjangnya bar akan dikonversikan ke pembiayaan yang sesuai untuk pelaksanaan kegiatan pekerjaan tersebut. 

Kemudian, biaya-biaya ini dikumulatifkan untuk setiap tahapan pekerjaan berikutnya sehingga akan mencapai 100% pada saat proyek selesai dan akan membentuk Kurva S.

Critical Path Method (CPM)

Metode ini seringkali disebut metode jalur kritis atau diagram panah. Pada metode ini, setiap kegiatan akan didefinisikan kapan terjadinya, durasi pekerjaannya, serta kegiatan lain yang mendahului ataupun mengakhiri kegiatan ini.

Precedence Diagram Method (PDM)

Metode ini mirip dengan metode CPM, akan tetapi setiap kegiatan digambarkan dengan node yang berbentuk kotak serta memiliki logika ketergantungan tersendiri seperti:

• Finish to Start (FS) merupakan kegiatan yang mengikuti, hanya dapat berjalan apabila kegiatan sebelumnya telah selesai
• Start to Start (SS) dua kegiatan yang dapat dilakukan secara bersamaan
• Finish to Finish (FF) menjelaskan hubungan selesainya suatu kegiatan dikarenakan selesainya kegiatan lain
• Start to Finish (SF) dimulainya suatu pekerjaan berarti menyelesaikan pekerjaan sebelumnya

Struktur Organisasi Konsultan Perencana

Di tahap awal proyek konstruksi, seorang owner akan menunjuk konsultan perencana untuk melakukan perancangan agar proyek konstruksi tersebut dapat sesuai dengan keinginan. Hal ini dinamakan proses pengadaan jasa konsultasi.

Setelah konsultan perencana terpilih, maka konsultan tersebut berkewajiban untuk memberikan produk perancangan kepada owner. Produk perancangan tersebut berupa:

• Gambar Rencana
• Spesifikasi Teknis
• Bill of Quantity (BoQ)
• Engineer’s Estimate (EE)

Konsultan memiliki struktur organisasinya sendiri sama seperti halnya kontraktor. Biasanya organisasi konsultan memiliki tiga tingkatan yang memiliki beberapa kelompok keahlian, yaitu:

• Team Leader: Penanggung jawab, pengelola sumber daya dan koordinator antar berbagai kelompok keahlian.
• Principal Discipline Practitioners: Merupakan kelompok keahlian utama dalam perancangan, seperti struktur, pekerjaan sipil, arsitek, mekanikal, dan elektrikal. Koordinasi harus dilakukan antar kelompok keahlian.
• Support Discipline Practitioners: Merupakan tim pendukung dalam melakukan survey, pengukuran, dan pengujian yang dibutuhkan untuk masing-masing kelompok keahlian, seperti survey geoteknik, uji material, survey, analisa hidrologi, perencanaan kota, landscape, analisa lalu lintas, penjadwalan dan estimasi biaya proyek.

Kebutuhan dan tanggungjawab masing-masing anggota tim perancang akan sangat tergantung kepada jenis proyek, tujuan proyek, serta hubungan kontraknya. 

Biasanya bentuk organisasi perancang dapat dibedakan tergantung jenis proyeknya:

1. Engineering Design Projects, misalnya untuk infrastruktur, pabrik dll.
2. Architectural Design Projects, misalnya untuk fasilitas komersial, perumahan dll. 

Contoh Struktur Organisasi:

1. Struktur Organisasi Konsultan Engineering Design Projects

2. Struktur Organisasi Konsultan Architectural Design Projects

Karena perancangan terkait dengan multidisiplin dan berkaitan dengan berbagai pihak, maka diperlukan komunikasi dan koordinasi yang intensif antar sesama kelompok keahlian dalam proses perancangan.

Rapat rutin juga perlu dilakukan untuk membahas kemajuan serta kendala-kendala yang terjadi selama proses perancangan. 

Tahapan Pekerjaan Pengecoran Beton

Pekerjaan pengecoran adalah pekerjaan penuangan beton segar ke dalam cetakan suatu elemen struktur yang telah dipasangi besi tulangan. Sebelum pekerjaan pengecoran dilakukan, harus dilakukan inspeksi pekerjaan untuk memastikan bekisting dan tulangan telah terpasang sesuai rencana.

Berikut adalah beberapa hal yang perlu diperhatikan sebelum melakukan pekerjaan pengecoran.

• Setiap pekerja harus memakai pakaian pelindung
• Ketepatan ukuran dan elevasi harus dipastikan sesuai dengan rencana
• Bekisting harus dipastikan kuat agar tidak terjadi pergerakkan selama pekerjaan pengecoran
• Beton yang sudah mengeras dan bahan-bahan lain yang tidak diperlukan harus dibersihkan dari permukaan bagian dalam alat pengangkut
• Bekisting harus sudah siap tanpa genangan air dan kotoran/sampah
• Pembesian, bahan ekspansion, joint, angkur dan bahan yang hendak ditanam dalam beton harus sudah terpasang
• Semua persiapan dan pembesian akan diperiksa dan disetujui secara tertulis oleh Direksi Pengawas.
• Subgrade yang semiporous harus dibasahi terlebih dahulu untuk mencegah perembesan dan subgrade yang porous harus dilapisi dengan bahan pengisi yang disetujui Direksi Pengawas.

Pekerjaan pengecoran biasanya dilakukan pada malam hari untuk menghindari kemacetan saat pengangkutan beton ready mix dari batching plant ke lokasi proyek. Untuk memastikan kualitas beton ready mix, maka saat mixer truck datang dilakukan pengecekan nilai slump.

Nilai slump harus sesuai dengan nilai slump yang tertera pada spesifikasi teknis dengan toleransi yang diizinkan. Apabila nilai slump test lebih besar, maka dikhawatirkan akan terjadi segregasi. Namun apabila nilai slump test lebih kecil, maka beton terlalu kering sehingga dikhawatirkan akan menimbulkan crack.

Pekerjaan pengecoran dibagi menjadi dua, yaitu pekerjaan pengecoran untuk kolom dan shearwall dan pekerjaan pengecoran untuk balok dan pelat.

Tahapan Pekerjaan Pengecoran Kolom dan Shearwall

Pengecoran pada kolom dan shear wall biasanya memiliki volume yang kecil, sehingga dapat menggunakan bucket dan pipa tremie yang kemudian diangkut menggunakan tower crane ke tempat kolom/shear wall yang ingin di cor.

1. Tuangkan beton ke dalam bucket dari concrete truck. 
2. Pasang pipa tremi ke bucket
3. Bucket yang sudah terisi dengan beton dipindahkan dengan menggunakan tower crane ke tempat elemen struktur yang akan di lakukan pengecoran. 
4. Posisikan agar tinggi jatuh saat penuangan beton ready mix dibawah 2 m agar tidak terjadi segregasi dikarenakan agregat yang lebih berat akan jatuh terlebih dahulu. 
5. Setelah operator tower crane menyesuaikan posisi bucket, maka beton ready mix dapat dialirkan dari bucket ke elemen struktur melalui pipa tremie. 
6. Segera setelah penuangan beton ke bekisting, beton dipadatkan menggunakan electric vibrator. 
7. Setelah bekisting terisi sampai penuh atau sampai batas yang ditentukan (stop cor) beton kemudian diratakan.

Tahapan Pekerjan Pengecoran Balok dan Pelat

Pengecoran pada balok dan pelat memiliki volume yang masif, sehingga perlu menggunakan concrete pump.

1. Beton dari truk ready mix di alirkan ke concrete pump.
2. Dari concrete pump beton ready mix akan dipompa dan dialirkan ke elemen struktur yang akan di cor. Pompa dapat disesuaikan dengan cara disambung atau dilepas, serta terdapat pemutar pipa sehingga penuangan beton dapat dilakukan secara merata. 
3. Segera setelah beton di tuang, maka beton diratakan dengan penggaruk agar beton dapat tersebar secara merata. Setelah itu, akan dilakukan pemadatan dengan menggunakan concrete vibrator.
4. Pemadatan beton dilakukan untuk mengeluarkan udara yang terperangkap dalam beton sehingga beton dapat menjadi lebih padat dan menghasilkan mutu beton yang baik. Pemadatan tidak boleh terlalu lama untuk menghindari terjadinya bleeding, biasanya pemadatan tidak boleh dilakukan lebih dari 30 detik.
5. Setelah beberapa saat, maka permukaan beton akan diratakan dan diperhalus menggunakan papan kayu.

Curing Beton

Perawatan beton (Curing) ini dilakukan setelah beton mencapai final setting, artinya beton telah mengeras. Perawatan ini dilakukan agar proses hidrasi selanjutnya tidak mengalami gangguan.

Jika hal ini terjadi, beton akan mengalami keretakan karena kehilangan air yang begitu cepat. Salah satu material untuk curing beton adalah Curing Compound.

Curing Compound ini adalah material berbahan dasar synthetic rubber yang ditambah pelarut dan bahan-bahan yang lain untuk melindungi beton selama masa pengikatan awal dari kehilangan air akibat panas matahari maupun angin dari udara bebas.

Umumnya material ini mengering dalam waktu singkat dan membentuk lapisan tipis sehingga melindungi beton dari hujan karena bersifat kedap air dan penguapan berlebihan selama proses pengikatan awal.

Curing Compound diaplikasikan pada beton yang sudah mulai mengering dengan cara disemprotkan menggunakan pompa penyemprot, diolesi dengan menggunakan kuas roll, atau dituang begitu saja dan diratakan.

Curing Compound dapat dilewati orang dan bersifat kedap air setelah sekitar 2 jam dari waktu aplikasinya.

Jenis-jenis Project Delivery Method (PDM)

Project Delivery Method adalah sistem pelaksanaan seluruh tahapan proyek yang terkait dengan pihak-pihak yang akan terlibat dalam setiap tahapan. Project Delivery Method sering disebut juga Project Delivery System (PDS) atau sistem pelaksanaan proyek.

www.khushkam.co.uk

Jenis-jenis Project Delivery Method:

Ada beberapa jenis pilihan PDM untuk owner, antara lain:

1. Swakelola (Owner-Provided Delivery)
2. Tradisional (Design-Bid-Build/DBB)
3. Manajemen Konstruksi (Construction Management/CM)
4. Rancang Bangun (Design-Build/DB)
5. Variasi DB

Dari berbagai jenis PDM diatas, sistem tradisional merupakan sistem yang banyak dipakai baik owner pemerintah maupun swasta. Biasanya sistem tradisional dipilih untuk mendapatkan harga yang murah dengan kualitas yang terbaik.

1. Swakelola (Owner-Provided Delivery)

Swakelola dilakukan apabila owner tersebut kapabel untuk melakukan perancangan maupun pelaksanaan seorang diri. 

Tentu saja lingkup pekerjaan harus sesuai dengan keahlian, pengalaman, dan sumber daya yang dimiliki oleh owner serta memiliki izin praktek dan sertifikat profesi.

Owner tersebut dapat berperan sebagai konsultan maupun sebagai kontraktor utama yang mengelola beberapa sub-kontraktor pada saat pelaksanaan proyek. Owner dapat menambah tenaga ahli apabila diperlukan.

2. Tradisional (Design-Bid-Build/DBB)

PDM ini merupakan PDM yang ditetapkan oleh perundangan untuk pelaksanaan proyek pemerintah. Namun, owner swasta pun banyak pula yang menggunakannya. 

PDM ini dipakai owner apabila:

• Owner menginginkan pengendalian dan otoritas yang tinggi atas pihak-pihak yang ada
• Owner merupakan pemerintah dan harus akuntabel dalam pengeluaran dana milik publik
• Ditetapkan oleh perundang-undangan
• Digunakan metoda kualifikasi untuk seleksi perancang
• Digunakan metoda kompetisi untuk pemilihan kontraktor

Salah satu keunggulan dalam PDM tradisional ini adalah untuk mendapatkan kualitas yang terbaik.

Sebagai owner, tentunya harus dapat memastikan tersedianya dana, tujuan awal proyek, menetukan standard spesifikasi dan bentuk kontrak. 

Owner akan melakukan tahapan planning yang dapat dibantu oleh professional, sementara perancang atau konsultan melakukan perancangan (design) serta mempersiapkan dokumen pengadaan (bid) untuk konstruksi.

Kemudian pada tahapan pengadaan (bid), calon kontraktor berkompetisi mengusulkan proposal baik teknis maupun harga. Pemilihan biasanya didasarkan pada beberapa aspek, seperti harga terendah, lama waktu pelaksanaan, dan metode kerja yang digunakan. Pada tahap ini juga akan ada banyak negoisasi antara owner dengan calon kontraktor.

Kontraktor yang terpilih kemudian melakukan pelaksanaan konstruksi (build). Sementara itu, owner akan memilih perwakilan baik dari sumber daya yang dimiliki maupun dari profesional yang dikontrak oleh owner untuk mengawasi pelaksanaan pekerjaan proyek apakah pekerjaan yang dilakukan kontraktor sudah benar.

3. Manajemen Konstruksi (Construction Management/CM)

CM ditugaskan oleh owner untuk membuat dokumen pengadaan dan mengawasi pelaksanaan konstruksi. Namun, CM dapat berperan dari awal daur hidup proyek.

Terdapat 2 jenis CM

• Agency Construction Management (ACM)
• Construction Manager-at-Risk (CM-at-Risk)

Agency Construction Manager

Agency Construction Manager adalah seorang CM yang dapat menggantikan peran owner dalam suatu proyek. CM dapat available hanya dengan panggilan atau selama proyek berlangsung. CM berlaku sebagai bagian dari internal organisasi owner dan bertugas dari awal hingga akhir proyek.

Construction Manager-at-Risk (CM-at-Risk)

CM at Risk ini seringkali dipakai oleh owner swasta. CM bertugas dalam dua tahap:

• Pada saat planning dan conceptual design, yaitu bergabung dengan designer untuk perancangan. Dengan demikian, CM akan memberikan masukan kepada perancangan mengenai jadwal, biaya dan juga constructability.
• Pada saat pelaksanaan konstruksi berlaku sebagai general contractor

Dengan CM ini dapat diterapkan strategi fast track, yaitu proses perencanaan dapat diselingi dengan proses konstruksi. Namun memiliki resiko apabila terjadi kesalahan pada proses perancangan, akan langsung berimbas pada proyek konstruksinya.

4. Rancang Bangun (Design-Build/DB)

DB adalah sistem pelaksanaan proyek dimana hanya ada satu entitas yang bertanggung jawab baik dalam perancangan maupun pelaksanaan konstruksi. Dengan sistem ini diharapkan dapat menghindari adanya ketidaksepemahaman antara konsultan dan kontraktor.

Pemilihan Design-Builder oleh owner dapat dilakukan dengan kompetitif maupun dengan negosiasi. Berbagai aspek menjadi pertimbangan dalam memilih Design-Builder, seperti pengalaman, reputasi, sumber dana, dan hal-hal lain yang terkait dalam keberhasilan proyek. Dengan sistem ini fast track juga dapat dilakukan.

Untuk bangunan industri seperti pabrik dan power plant dikenal sebuah istilah yang sistemnya mirip dengan DB, yaitu Engineering, Procurement, Construction (EPC). 

Sama seperti DB, pada EPC hanya terdapat satu entitas yang bertugas untuk melakukan kegiatan perancangan engineering, pembelian bahan dan alat, serta melakukan pelaksanaan konstruksi.

5. Variasi DB

Terdapat beragam arrangement untuk kontrak DB yang menyediakan berbagai fungsi lain untuk melaksanakan proyek, seperti fungsi pendanaan, penyewaan, operasi dan pemeliharaan.

Beberapa ragam tersebut:

• Turnkey
• Variasi Turnkey
• Variasi Pendanaan

Turnkey

Karakteristik Turnkey adalah sama dengan DB tapi ditambahkan tanggung jawab operasi dan pemeliharaan proyek kepada design-builder.  Jadi ketika proyek selesai, design-builder ”turns over the keys”, namun tanggung jawab masih berada di design-builder.

Beberapa jenis Turnkey:

• Design-Build-Operate-Transfer: waktu operasi pendek (1 tahun).
• Design-Build-Operate-Maintain: dikenal dengan super turnkey, waktu operasi dan pemeliharaan yang lama (10-15 tahun)
• Design-Build-Own-Operate-Transfer: lebih luas cakupannya dan lebih lama operasi dan pemeliharaannya. Biasanya untuk infrastruktur seperti jalan dan jembatan tol. Dapat pula dikembangkan dengan skema pendanaan oleh pihak swasta atau developer. 

Variasi Turnkey

Operator swasta dan developer menawarkan berbagai variasi kepada owner swasta dalam menjalankan DB.

Seperti:

• Lease-develop-operate: owner memberikan operator swasta untuk menyewa dalam jangka panjang, mengoperasikan, dan mengembangkan fasilitas yang ada. Operator swasta mendapatkan dana dari pihak lain untuk owner untuk mengembangkan fasilitas dan owner akan menggunakan sebagian dana leasing untuk membayar hutangnya. Operator yang akan melakukan planning dan conceptual design. Kemudian operator memilih design-builder untuk mengembangkan fasilitas.
• Public-private partnership (PPP):  Owner adalah pemerintah yang mengundang pihak swasta untuk berpartisipasi dalam pengadaan infrastruktur untuk publik.  

Variasi Pendanaan

Selain skema pendanaan diperkenalkan dalam turnkey terdapat beberapa skema lain:

• Finance, Design, Build, Transfer
• Finance, Design, Build, Operate, Transfer
• Finance, Design, Build, Own, Operate, Transfer